Khung pháp lý FDI KCN Việt Nam 2026: Luật Đầu tư 2020, Luật ĐĐ 2024, Luật TNDN 2025, NĐ 31/2021. Cập nhật đầy đủ 6 nhóm văn bản. [T5/2026]

Tổng Hợp Văn Bản Pháp Luật FDI Vào KCN Việt Nam — Cập Nhật Đầy Đủ T5/2026

Cập nhật: Tháng 5/2026 | Kland & Trustconsulting tổng hợp. Áp dụng cho dự án IRC từ ngày hiệu lực của từng văn bản.

Khung pháp lý FDI vào KCN Việt Nam gồm 6 nhóm văn bản chính: Đầu tư, Doanh nghiệp, Đất đai, Thuế, Quản lý KCN và Chính sách chuyên ngành. Năm 2024–2025 có 4 văn bản thay đổi căn bản: Luật Đất đai 2024 (8/2024), Luật Thuế TNDN 2025 (10/2025), Nghị định 320/2025 và Nghị định 239/2025 về bán dẫn/AI. Đây là bài tham chiếu pháp lý cho FDI muốn vào KCN Việt Nam 2026.

Nhóm 1 — Đầu Tư & Doanh Nghiệp

Văn bản	Số hiệu	Hiệu lực	Nội dung áp dụng chính
Luật Đầu tư	61/2020/QH14	01/01/2021	IRC, quy trình chấp thuận đầu tư, ngành nghề, điều chỉnh dự án
Nghị định hướng dẫn Luật ĐT	31/2021/NĐ-CP	26/03/2021	Quy trình IRC chi tiết, hồ sơ, thẩm quyền cấp
Luật Doanh nghiệp	59/2020/QH14	01/01/2021	ERC, quản trị, cơ cấu tổ chức doanh nghiệp FDI
Nghị định hướng dẫn Luật DN	01/2021/NĐ-CP	04/01/2021	Đăng ký doanh nghiệp, thay đổi, giải thể
Nghị định quản lý KCN/KKT	35/2022/NĐ-CP	15/07/2022	Quyền và nghĩa vụ trong KCN, tỷ lệ đất dịch vụ, thủ tục

Nhóm 2 — Đất Đai (Quan Trọng nhất 2024)

Văn bản	Số hiệu	Hiệu lực	Nội dung áp dụng chính
Luật Đất đai 2024 ★	31/2024/QH15	01/08/2024	Thuê đất KCN, thời hạn, thế chấp, gia hạn, bồi thường thu hồi — thay đổi căn bản
Bảng giá đất mới	Tỉnh ban hành	01/01/2026	Giá đất theo Luật ĐĐ 2024 — ảnh hưởng đến chi phí thuê và bồi thường
Nghị định hướng dẫn LĐĐ 2024	nhiều NĐ năm 2024	2024–2025	Hướng dẫn chi tiết từng điều khoản Luật Đất đai 2024

★ Luật Đất đai 2024 là thay đổi quan trọng nhất với FDI thuê đất KCN: tăng thời hạn 70 năm, quyền thế chấp, gia hạn ưu tiên, bồi thường theo giá thị trường.

Nhóm 3 — Thuế (Thay Đổi Căn Bản từ 10/2025)

Văn bản	Số hiệu	Hiệu lực	Nội dung áp dụng chính
Luật Thuế TNDN 2025 ★	67/2025/QH15	01/10/2025	Bỏ ưu đãi KCN theo địa bàn; ưu đãi theo ngành (CNC 10%/15n); KKT vẫn 10%
Nghị định hướng dẫn TNDN 2025	320/2025/NĐ-CP	01/10/2025	Chi tiết chuyển tiếp, xác định đối tượng hưởng ưu đãi, quy trình đăng ký
Nghị định DNNVV	20/2026/NĐ-CP	01/2026	Miễn thuế 3 năm đầu cho DNNVV đăng ký lần đầu từ kỳ thuế 2025
Nghị định bán dẫn & AI	239/2025/NĐ-CP	2025	Ưu đãi thuế 10% cho chip bán dẫn, phần mềm AI, trung tâm dữ liệu AI
Quỹ hỗ trợ đầu tư	182/2024/NĐ-CP	2024	Hỗ trợ tài chính bổ sung cho CNC, bán dẫn, AI, R&D — ngoài ưu đãi thuế
Thuế tối thiểu toàn cầu (GMT)	ÁP DỤNG từ 2024	2024	15% cho TĐ >750M EUR doanh thu hợp nhất — ảnh hưởng đến FDI lớn

Nhóm 4 — Lao Động & Môi Trường

Văn bản	Số hiệu	Hiệu lực	Nội dung
Bộ luật Lao động	45/2019/QH14	01/01/2021	Hợp đồng lao động, giờ làm việc, lương tối thiểu, bảo hiểm
Lương tối thiểu vùng 2026	Nghị định 74/2025	01/01/2026	Vùng I: 5.310.000 VNĐ/tháng; Vùng IV: 3.700.000 VNĐ/tháng
Luật BVMT	72/2020/QH14	01/01/2022	ĐTM bắt buộc với dự án có nguy cơ môi trường; tiêu chuẩn xả thải
Nghị định về KCN sinh thái	35/2022/NĐ-CP (bổ sung)	2022	Tiêu chí KCN sinh thái, ưu đãi bổ sung cho KCN xanh

Nhóm 5 — Xuất Xứ Hàng Hóa (Quan Trọng Trong Bối Cảnh Thương Chiến)

Văn bản	Nội dung	Áp dụng
Nghị định 31/2018/NĐ-CP	Quy tắc xuất xứ hàng hóa xuất nhập khẩu	C/O form D (ASEAN), E (TQ), B (USA)
Thông tư 05/2018/TT-BCT	Quy tắc xuất xứ ưu đãi theo các FTA	CPTPP, EVFTA, RCEP...
Tiêu chuẩn "Made in Vietnam"	Đang xây dựng (dự kiến ban hành 2026)	Xác định % nội địa hóa tối thiểu cho nhãn hàng VN

Nhóm 6 — Chính Sách Ưu Tiên Ngành 2026

Văn bản/Chính sách	Nội dung	Ưu đãi đặc thù
Nghị quyết 68-NQ/TW	Tư nhân là nòng cốt kinh tế — thúc đẩy DN nội địa vào chuỗi FDI	Cơ chế ưu tiên cho DN tư nhân lớn
Nghị quyết 57/NQ-CP	Công nghiệp hóa gắn đổi mới sáng tạo	Bán dẫn, AI, năng lượng sạch ưu tiên thu hút FDI
Chiến lược bán dẫn đến 2030	Đào tạo 50.000 kỹ sư bán dẫn đến 2030	Thuế 10%, Quỹ hỗ trợ, ưu tiên đất KCN
Chương trình CNHT 2026-2030	Phát triển công nghiệp hỗ trợ trong nước	Ưu đãi thuế TNDN 10–17% tùy ngành

Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ)

Q: Văn bản pháp luật nào thay đổi nhiều nhất năm 2024–2025 ảnh hưởng đến FDI vào KCN?

A: Hai văn bản quan trọng nhất: (1) Luật Đất đai 2024 — thay đổi căn bản quyền thuê đất, thế chấp và bồi thường. (2) Luật Thuế TNDN 2025 — bỏ ưu đãi địa bàn KCN, chuyển sang ưu đãi theo ngành nghề.

Q: Dự án cấp IRC trước 01/10/2025 có áp dụng Luật Thuế TNDN mới không?

A: Không. Tiếp tục hưởng ưu đãi cũ cho thời gian còn lại theo Điều 25 Nghị định 320/2025/NĐ-CP.

Q: Tìm văn bản pháp luật FDI chính thức ở đâu?

A: Cổng thông tin pháp điển: phapdien.moj.gov.vn. Cổng văn bản: vbpl.vn. Sở KH&ĐT tỉnh nơi đầu tư. Kland & Trustconsulting cung cấp tư vấn giải thích và áp dụng thực tế.