Dữ liệu tổng hợp - KCN Miền Bắc Q1/2026

Tổng quan thị trường - 3 phân khúc

Đất công nghiệp

Theo JLL, quỹ đất CN miền Bắc đạt ~13.000 ha với >70 KCN. Q1/2026 thêm >100 ha tại Hải Phòng. Tỷ lệ lấp đầy 82%. Năm CĐT lớn (Kinh Bắc, Deep C, Viglacera, Rox iPark, VSIP) chiếm ~50% thị phần.

Nhà xưởng xây sẵn (RBF)

Q1/2026 thêm 162.000 m² mới, đáng chú ý: JEIL Group (Hàn Quốc) - JEIL Logistics Hải Phòng. Giá thuê 5,1 USD/m²/tháng tăng 10% YoY. Tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ xuống 65% do nguồn cung mới - cơ hội vào sớm trước khi thị trường hấp thụ.

Xu hướng giá

Savills H2/2025: 141 USD/m²/chu kỳ. C&W Q4/2025: 135-143 USD/m², tăng 4% YoY. JLL dự báo giá tăng 4-6%/năm, mạnh nhất ở KCN gần cảng biển, sân bay và cao tốc.

Điểm nóng đầu tư Q1/2026

Hải Phòng - Tâm điểm nguồn cung mới

Toàn bộ >100 ha nguồn cung mới trong Q1/2026 tập trung tại Hải Phòng. Đồng loạt 4 KCN mới (Taseco Thủy Nguyên, Nam Tràng Cát, Hoàng Diệu, Bình Giang) sẽ bổ sung >840 ha trong 2026-2028.

Bắc Ninh - Bảng mạch và bán dẫn

Victory Giant Technology (Đài Loan) đầu tư 540 triệu USD tại Bắc Ninh - sản xuất bảng mạch in. Kinh Bắc xác nhận không giảm giá thuê đất dù nguồn cung tăng mạnh (ĐHĐCĐ T4/2026).

Quảng Ninh - Linh kiện điện tử

Lite-On (Đài Loan) đầu tư 690 triệu USD - linh kiện điện tử. Quảng Ninh đang nổi lên cạnh tranh trực tiếp với Bắc Ninh và Hải Phòng trong chuỗi điện tử.

So sánh nhanh - Thị trường cấp 1 miền Bắc

Ước tính Kland từ JLL, Savills, C&W Q1/2026. Liên hệ Kland để nhận báo giá chính xác từng CĐT.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Q: Giá thuê đất KCN miền Bắc Q1/2026 là bao nhiêu?

A: Savills H2/2025: trung bình 141 USD/m²/chu kỳ. Bắc Ninh dao động 155-165 USD/m². Hưng Yên và Hải Phòng thấp hơn 10-20%. Liên hệ Kland để nhận báo giá chính xác.

Q: Tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ - có đáng lo không?

A: Đất CN vẫn 82% - mức khỏe. RBF giảm xuống 65% do nguồn cung mới lớn trong Q1, nhưng JLL dự báo cải thiện cuối 2026 khi thị trường hấp thụ.

Q: Ngành nào dẫn dắt nhu cầu KCN miền Bắc 2026?

A: Điện tử và bán dẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất. Logistics và nhà kho hiện đại (đáp ứng ESG, tự động hóa) là phân khúc tăng trưởng nhanh thứ hai.

Q: Chi phí năng lượng ảnh hưởng thế nào đến quyết định thuê KCN 2026?

A: Điện tăng kéo chi phí vận hành tăng 8-15% theo ước tính JLL. NĐT ngày càng ưu tiên KCN có hợp đồng năng lượng ổn định dài hạn hoặc điện mặt trời mái nhà.