Thị trường Bất động sản Việt Nam quý 3/2022 - Điểm sáng bất động sản Công nghiệp

Thu hút hơn 3,5 tỷ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đăng ký, tăng gần gấp đôi cùng kỳ năm 2021, bất động sản tiếp tục đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI trong 9 tháng đầu năm nay

GDP Việt Nam quý 3/2022 đạt 13,6% và trung bình trong 9 chín tháng đầu năm tăng trưởng GDP 8,83% (cao nhất Châu Á), Việt Nam là điểm sang của cả thế giới trong tình hình kinh tế ảm đạm và chiến tranh Nga – Ukraina đang diễn ra hết sức khắc nghiệt. Cùng với đó chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng trung bình 2,73%; cơ bản trong tầm kiểm soát đây là yếu tố quan trọng, quyết định mức độ hấp dẫn của nền công nghiệp nước nhà đối với vốn đầu tư nước ngoài.

Tình hình kinh tế thế giới đang bước vào giai đoạn suy thoái, và được đánh giá sẽ tiếp tục khó khăn trong cuối năm 2022 và cả năm 2023, tăng trưởng toàn cầu năm 2022 và 2023 được các tổ chức quốc tế dự báo sẽ hạ thấp đáng kể so với thời điểm đầu năm 2022 bởi xung đột quân sự địa chính trị ở một số khu vực như Nga - Ukraina; lạm phát duy trì ở mức cao, nhất là ở châu Âu và Mỹ; khủng hoảng nhiên liệu đặc biết là khí đốt, cùng với xu hướng tăng lãi suất, chính sách thắt chặt tiền tệ và nguy cơ suy thoái toàn cầu; cũng đã tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản Việt Nam năm 2022

Theo dữ của hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VAR), trên thị trường bất động sản dân dụng, nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ 2021. Dòng vốn bất động sản gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại,...

Điểm sáng trong ngành bất động sản tiếp tục duy trì đó là bất động sản công nghiệp, tính đến cuối tháng 9/2022, trên phạm vi cả nước có 563 khu công nghiệp nằm trong Quy hoạch phát triển các khu công nghiệp ở Việt Nam, tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 210,9 nghìn ha, chủ yếu tập trung tại vùng kinh tế trọng điểm. Hệ thống khu công nghiệp Việt Nam đang là điểm đến của hàng ngàn doanh nghiệp từ hầu khắp quốc gia, vùng lãnh thổ trên thế giới đặc biệt các nhà đầu tư đến từ Mỹ và EU cũng bắt đầu tham gia mạnh vào thị trường Việt Nam, bên cạnh các nhà đầu tư truyền thống đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Hongkong, Singapre,…

Thu hút hơn 3,5 tỷ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đăng ký, tăng gần gấp đôi cùng kỳ năm 2021, bất động sản tiếp tục đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI trong 9 tháng đầu năm nay. Riêng bất động sản công nghiệp là "điểm sáng" khi giá thuê liên tục tăng. Các khu công nghiệp tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh Bắc Ninh, Hà Nam gần như lấp đầy hoàn toàn. Theo thống kê của kland.vn, bất động sản công nghiệp Việt Nam có lợi suất đạt 8 - 11%. Trong khi đó, lợi nhuận trung bình của nhà cho thuê chỉ vào khoảng hơn 4%/năm. Con số lợi nhuận đầu tư khu công nghiệp khá ấn tượng. Ngoài ra ccác khu bất động sản công nghiệp vẫn đạt công suất hoạt động cao cùng nhiều dự án mới tiềm năng được triển khai. Giá đất tại các khu công nghiệp vẫn tiếp tục tăng, và các khu công nghiệp đặc biệt bán kính 50km từ trung tâm Tp. Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh ngay lập tức được lấp đầy quỹ đất với giá thuê đất trung bình tăng 10-20%.

Có được kết quả tăng trưởng tốt như thế của Bất động sản công nghiệp, có thể đến do chính sách thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) của Việt Nam. Đặc biệt, từ năm 2021 tới nay, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có rất nhiều cuộc gặp gỡ, tiếp xúc, làm việc với cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhất là trong bối cảnh dịch COVID-19. Thủ tướng khẳng định Việt Nam tạo mọi điều kiện để có môi trường thuận lợi, an toàn, minh bạch cho các nhà đầu tư nước ngoài yên tâm đầu tư lâu dài tại Việt Nam.

Thứ hai, "Dư địa phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn rất lớn nhờ lợi thế vị trí địa lý, sự ổn định về chính trị, nguồn lao động dồi dào, chi phí hợp lý, nhiều ưu đãi trong thu hút đầu tư và hỗ trợ phát triển công nghiệp. Đồng thời, tiềm năng tăng giá tương lai là rất hấp dẫn, với mức tăng bình quân khoảng 7 - 10%/năm.

Thứ ba, cùng với xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ các nước lân cận sang Việt Nam và sự phát triển của thương mại điện tử, nhu cầu phát triển các cơ sở hậu cần (logistics), trung tâm dữ liệu và kho lạnh dự kiến sẽ tăng trong thời gian tới", Với các doanh nghiệp Mỹ, Việt Nam là thị trường có sức tăng trưởng mạnh mẽ, phù hợp để tiếp tục kinh doanh đầu tư trong thời gian dài. Họ coi đây là một nơi hấp dẫn với đội ngũ người lao động chất lượng, phân phối tốt và sức cầu của thị trường cao. Đây sẽ là một tác động tích cực cho tăng trưởng thị trường bất động sản công nghiệp và thương mại của Việt Nam.

Khu công nghiệp Châu Sơn - Hà Nam (ảnh Kland.vn)

Mặt khác chính sách mở cửa biên giới áp dụng từ sớm đã tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp đến và làm việc tại Việt Nam, trong khi nước láng giềng Trung Quốc vẫn duy trì chính sách zero Covid. Chính điều này thúc đẩy làn sóng dịch chuyển của doanh nghiệp quốc tế sang nhiều nước khu vực Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam.Không chỉ hưởng lợi từ làn sóng ấy, tiềm năng của nước ta còn nằm ở các hiệp định thương mại tự do, điển hình Hiệp định EVFTA giúp Việt Nam thu hút tốt hơn nhà đầu tư từ châu Âu. Và một yếu tố khác góp phần tạo ra môi trường đầu tư an toàn còn đến từ sự ổn định tỷ giá VND/USD so với tỷ giá ở một số nước trong vùng như: Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ và Malaysia.

Khu công nghiệp Hòa Mạc - Hà Nam

Song song các nhân tố kể trên, thì hiện nay, Chính phủ Việt Nam đang đưa ra những chính sách kích cầu du lịch, nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh, cho thuê và hoàn thiện thủ tục đầu tư. Hơn nữa, nhà đầu tư nước ngoài còn hưởng lợi bởi chính sách đưa thuế thu nhập doanh nghiệp về 0% trong 4 năm đầu hoạt động, và giảm 50% trong 5 năm tiếp theo. Đồng thời, Chính phủ tiếp tục giúp doanh nghiệp thu hút người lao động nhờ một số Nghị định hỗ trợ công nhân sở hữu nhà ở xã hội trong khu công nghiệp, tận dụng hiệu quả ưu thế vốn có về lực lượng lao động dồi dào.

Xét riêng khu kinh tế trọng điểm miền Bắc, tính đến quý 2/2022, nguồn cung đất công nghiệp đã thay đổi. Nếu năm 2021, Bắc Ninh dẫn đầu về tổng diện tích, thì đến 2022, Hải Phòng vươn lên vị trí thứ nhất. Tuy nhiên, Bắc Ninh vẫn sở hữu nhiều dự án nhà xưởng xây sẵn gần gấp đôi Hải Phòng. Ngoài ra, khi nguồn cung Hà Nội không còn, nhà đầu tư có thể cân nhắc chuyển hướng sang các tỉnh lân cận như Hưng Yên hay Hải Dương. Tại vùng kinh tế phía Nam, bức tranh bất động sản công nghiệp năm 2022 đang tương đồng với cùng kỳ năm trước. Bình Dương là tỉnh có diện tích đất công nghiệp lớn nhất với hơn 7.000 ha và được lấp đầy gần hết. Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An đã có những dự án mới gia nhập thị trường trong quý vừa qua. Nhưng nhìn chung một số tỉnh, thành phố vẫn khan hiếm nguồn cung

Như vậy với đà phục hồi nền kinh tế sau đại dịch, cùng chính sách hỗ trợ hiệu quả của Chính phủ, chuyên gia kỳ vọng bất động sản công nghiệp sẽ là phân khúc phát triển mạnh thời gian tới. Tuy nhiên các chuyên gia cũng cảnh báo các địa phương cần cẩn trọng tính toán việc cấp mới dự án khu công nghiệp, tránh rơi vào nguy cơ khủng hoảng thừa như đã từng xảy ra. Thì một số khó khăn và thách thức với bất động sản công nghiệp 2023 cần được đề cập tới:

Một trong thách thức lớn đầu tiên theo kland là công tác giải phóng mặt bằng. Đối với những quy định mới cũng như khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng nó làm kéo dài tiến độ triển khai dự án, chắc chắn nó làm ảnh hưởng đến giá vốn của các đơn vị kinh doanh hạ tầng. Điều đó làm gia tăng chi phí phát sinh. Để tìm quỹ đất có giá rẻ buộc chủ đầu tư phải di chuyển ra các vùng phụ cận, thay vì các trung tâm lớn như Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, hạ tầng chưa đồng bộ dẫn đến phát sinh chi phí và làm giảm hiệu quả dự án.

Thứ hai cần cải thiện quy trình thực hiện các thủ tục thúc đẩy đầu tư, giảm bớt thủ tục hành chính, giúp các nhà đầu tư khu công nghiệp phát triển dự án mới dễ dàng hơn. Do ảnh hưởng của Covid, việc xử lý các giấy tờ đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài đã kéo dài, có nhiều dự án lên đến 3-6 tháng hoặc lâu hơn, có những dự án phải xin giãn tiến độ đầu tư cả năm, mặc dù chính phủ Việt Nam đã đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính ở các địa phương, xong hiệu quả không đồng nhất ở tất cả các tỉnh, dẫn đến ảnh hưởng đến tiến độ của nhà đầu tư.

Nhìn chung, Cùng với mục tiêu công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển ổn định trong giai đoạn 2025-2030, là điểm đến ưa thích của các nhà đầu tư, doanh nghiệp sản xuất lớn trên toàn thế giới.