THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP ĐÃ DẦN CHUYỂN MÌNH NHƯNG VẪN CÒN RẤT NẶNG NỀ

Cuối năm 2019 Lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam được dự báo là lĩnh vực thật sự hứa hạn trong tương lai. Sang đến năm 2020 bất ngờ dịch Covid-19 ập đến, nền kinh tế thế giới bị tê liệt. Nhiều quốc gia đứng đầu có nguy cơ tăng trưởng âm. Là một lĩnh vực gắn liền với giao thương quốc tế Bất động sản công nghiệp cũng không đứng ngoài ảnh hưởng của dịch Covid-19. Nhà đầu tư nước ngoài không thể vào Việt Nam, các nhà đầu tư trong nước cũng không mặn mà với mở rộng đầu tư do dự báo kinh tế thế giới không sáng sủa. Nửa đầu năm 2020 tăng trưởng trong lĩnh vực bất động sản hoàn toàn chững lại.

Đến thời điểm hiện tại tổng số ca mắc đã đạt 15 triệu người, số ca tử vong xấp xỉ 550 nghìn người và tiếp tục không có dấu hiệu thuyên giảm. Một số quốc gia đang tiến hành mở cửa phải đối mặt với làn sóng lây nhiễm thứ hai. Trong bối cảnh đó Việt Nam là điểm sáng hiếm hoi trong bức tranh u ám đó, Gần 3 tháng không có ca lây nhiễm trong cộng đồng, chưa có ca tử vong – Việt Nam đã và đang được dự báo là điểm đến lý tưởng cho các nhà đầu tư. Với những dự báo như thế thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đã tin tưởng sẽ có một cuộc hồi phục mạnh mẽ. Tuy nhiên theo Thông cáo báo chí về tình hình kinh tế - xã hội quý II và 6 tháng đầu năm 2020 của Việt Nam do Tổng cục thống kê thống kê thì:

“Sản xuất công nghiệp 6 tháng đầu năm chịu ảnh hưởng từ dịch Covid-19 nên đạt mức tăng thấp nhất so với mức tăng cùng kỳ các năm 2011-2020. Tuy nhiên do dịch bệnh sớm được kiểm soát, các lĩnh vực của nền kinh tế đang từng bước hoạt động bình thường trở lại, sản xuất công nghiệp có sự khởi sắc và dần lấy lại đà tăng trưởng cao từ tháng 5/2020

Tăng trưởng của công nghiệp 6 tháng đầu năm 2020 đạt 2,71% so với cùng kỳ năm trước, trong đó ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tăng 4,96%, thấp hơn mức tăng của cùng kỳ các năm trong giai đoạn 2011-2020; ngành sản xuất và phân phối điện tăng 3,04%; ngành cung cấp nước và xử lý rác thải, nước thải tăng 3,76%; ngành khai khoáng giảm 5,4% do sản lượng dầu thô khai thác và khí đốt tự nhiên giảm mạnh.

Chỉ số tiêu thụ toàn ngành công nghiệp chế biến, chế tạo 6 tháng đầu năm tăng 4,3% so với cùng kỳ năm trước (cùng kỳ năm 2019 tăng 9,6%). Chỉ số tồn kho toàn ngành công nghiệp chế biến, chế tạo ước tính tại thời điểm 30/6/2020 tăng 26,7% so với cùng thời điểm năm trước (cùng thời điểm năm 2019 tăng 16,1%). Tỷ lệ tồn kho toàn ngành chế biến, chế tạo bình quân 6 tháng đầu năm khá cao với 78,9% (cùng kỳ năm trước là 74,9%).”

(Bức Tranh Bất động sản công nghiệp dần sáng sủa sau chuỗi ngày ảnh hưởng bởi dịch)

Có thể thấy quý II tình hình kinh tế ngành công nghiệp đã khả quan hơn so với quý đầu tiên của năm 2020. Sự hồi phục là đã có, tuy nhiên mức độ hồi phục vẫn còn chậm. Đây là mức tăng trưởng thấp nhất kể từ năm 2010 đến nay. Điều đó có nghĩa là sự hội phục còn thấp hơn cả sự hồi phục sau đợt suy thoái kinh tế năm 2008 và sự tăng trưởng thấp hơn nhiều so với cùng kỳ các năm 2018 và 2019. 

Thực tế cũng chứng minh Việt Nam đang nhận cạnh tranh trực tiếp nguồn vốn dịch chuyển đầu tư từ các nước Đông Nam Á như Indonesia hay Philippines. Theo thống kê không chinh thức trong nửa cuối quý I và nửa đầu quý II đã có 34 nhà đầu tư lớn trong chủ yếu là các công ty công nghệ đã dịch chuyển dây chuyền sản xuất sang Indo. Như vậy có thể thấy sự hồi phục của Việt Nam còn rất nhiều khó khăn mới có thể đạt được mức tăng trưởng vốn có chứ chưa nói đến tăng trưởng mạnh mẽ như một chiếc lò xo bung ra sau khi bị nén.

Cũng không khó để nhận ra vì sao mà sự hồi phục của lĩnh vực bất động sản lại chưa đạt được kỳ vọng như những gì nó vốn có của nó, có thể nêu qua 3 lý do nổi bật sau đây;

- Thủ tục đầu tư vào Việt Nam

Nếu đo lường bằng số lượng thủ tục và thời gian thì theo quy định hiện hành ở nước ta bao gồm 8 bước thủ tục và khoảng 20 ngày làm việc, không kể ngày nghỉ và rất nhiều thời gian chờ. Đó chưa kể các thời gian khảo sát đầu tư, xây dựng nhà xưởng.... So sánh với mức trung bình của quốc tế và khu vực, thủ tục thành lập doanh nghiệp và khởi sự kinh doanh ở nước ta vẫn còn phức tạp, tốn kém về thời gian và chi phí. Đây chắc chắn là một rào cản rất lớn đối với các nhà đầu tư. Tuy nhiên với luật Doanh nghiệp 2020 và Luật Đầu Tư 2020 mới được thông qua gần đây chắc chắn sẽ gỡ bỏ được nhiều thủ tục không cần thiết. 

- Sự đề phòng của Việt Nam

Việt Nam đã “phòng thủ” tốt dịch covid-19, tuy nhiên phòng thủ ấy lại khiến cho việc “tấn công” trên mặt trận kinh tế của Việt Nam gặp nhiều khó khăn. Nhà đầu tư nước ngoài muốn vào Việt Nam khảo sát đầu tư sẽ phải cách ly 14 ngày thậm chí 14 ngày sau đó phải chịu giám sát cũng tương đối chặt chẽ. Như vậy chuyến công tác của họ có thể kéo dài 20-30 ngày. Bản thân các nhà đầu tư thường nắm giữ các vị trí trọng yếu trong công ty, họ sẽ khó có thể sắp xếp một khoảng thời gian dài như vậy để cách ly. Bởi vậy để vừa phòng thủ tốt với dịch Covid- 19 vừa tấn công hiệu quả trên mặt trận kinh tế như lời Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc nói thì có lẽ Việt Nam cần có cơ chế đặc biệt cho nhóm người này.

- Câu chuyện “Đại bàng” và “Chào Mào”

 Các khu công nghiệp đang tạo điều kiện hết mức có thể để thu hút các nhà đầu tư lớn vào KCN của mình. Nhưng chủ đầu tư cơ sở hạ tầng có lẽ đã và đang quên mất một điều rằng đại bàng sẽ chỉ làm tổ ở những nơi có địa thế cực tốt. Nghĩa là các tập đoàn lớn vào có thể kéo theo rất nhiều các đối tác nhỏ đầu tư vào theo. Tuy nhiên, họ cũng cần những đối tác thật sự có thể cung cấp được cho họ những nguyên vật liệu, cung ứng được dịch vụ để có thể tạo thành được chuỗi cung ứng sản phẩm. Mà đó lại là điều các KCN tại Việt Nam chưa làm được. Nếu rà soát lại, số Khu công nghiệp đáp ứng được điều kiện trên có lẽ mới chỉ đếm trên những đầu ngón tay. 

Bên cạnh đó số lượng “đại bàng” thì ít mà số KCN thì lại nhiều, trường hợp Việt Nam thu hút được phần đa các tập đoàn lớn vào đầu tư thì cũng chỉ có một vài KCN được hưởng lợi. Vậy khi đó số Khu công nghiệp còn lại sẽ như thế nào? 

Nói như cách ví von của thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã nói trong buổi làm việc với thành ủy Hà Nội thì “ Dọn tổ đón đại bàng nhưng cũng đừng quên rải thóc cho chào mào, chim sẻ ăn no nê”. Các đơn vị đầu tư cơ sở hạ tầng cần ghi nhớ điều này, Khi làm được điều đó sẽ kích hoạt được vòng lặp về đầu tư “Thu hút công ty vừa và nhỏ - Thu hút các tập đoàn lớn – Các công ty vừa và nhỏ lại đầu tư vào”

Dẫu biết không phải câu chuyện một sớm một chiều nhưng về cơ bản nếu giải quyết được các vấn đề trên thì thị trường bất động sản công nghiệp sẽ còn rất phát triển trong thời gian tới.

“Bài viết của chúng tôi có sử dụng tư liệu của tổng cục thống kê và một số dữ liệu trong quá trình hoạt động. Các đơn vị tham khảo bài viết vui lòng ghi nguồn”

Dịch vụ của chúng tôi

• Kland hỗ trợ miễn phí nhà đầu tư trong quá trình tìm kiếm mặt bằng, tìm kiếm nhà xưởng để thực hiện dự án đầuu tư.
• Kland hỗ trợ tư vấn pháp lý cho nhà đầu tư để có thể tư vấn hiệu quả nhất.
• Kland hỗ trợ đơn vị phát triển cơ sở hạ tầng tìm kiếm cơ hội phát triển kinh tế tại Việt Nam.